Ознакомившись с публикациями в прессе, каждый заемщик сможет реально оценить уровень риска при покупке строящегося жилья на первичном рынке. Ежегодно в одном из регионов страны возникает конфликтная ситуация с участием недобросовестных застройщиков, которые оказываются не способными своевременно сдать объект. Либо не рассчитав собственные силы, либо изначально начиная работы с целью получения «легких денег», девелоперские фирмы оставляют сотни россиян без денег и без крыши над головой. Чтобы вы не оказались в такой ситуации, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», оценить риски и собрать максимальное количество информации о застройщике.
Вместе с тем, оформление квартиры в строящемся доме в ипотеку дает возможность заемщикам переложить часть ответственности на плечи банка. Ведь финансисты также не заинтересованы в потере объекта залога, поэтому сотрудничают только с крупными и проверенными девелоперами, прошедшими аккредитацию, тщательно проверяют всю их финансовую документацию и регистрационные документы.
При оформлении кредита на приобретение строящегося жилья банк устанавливает для клиентов более высокие ставки (иногда программы рассчитаны на снижение процентов после сдачи объекта в эксплуатацию). Кроме того, кредитор может попросить вас застраховать титул собственности, чтобы исключить риск потери объекта залога (в этом случае до момента урегулирования конфликтной ситуации в судебном порядке банк получит выплату от страховой компании). Тарифы по страхованию титула в новостройках не слишком высокие – не более 0,3% от оценочной стоимости жилья.
Ипотека на первичном рынке: юридический аспект
С юридической точки зрения при покупке жилья в строящемся доме заемщик не может передать банку квартиру в качестве обеспечения, поэтому в залог передаются имущественные права - право требования на недвижимость. Данное право возникает у покупателя на основании договора участия в долевом строительстве (без его заключения с девелопером банк откажется выдавать ссуду). После того как дом будет сдан в эксплуатацию и заемщик зарегистрирует свое право собственности, банк сможет оформить полноценный договор ипотеки и получить реальное обеспечение. Именно после этого многие финансовые учреждения изменяют ставку по кредиту на более низкую, действующую для кредитов под залог недвижимости на вторичном рынке или на первичном, но в домах, сданных в эксплуатацию.
Многие банки ставят кредитование на первичном рынке «на поток». Они заключают договор с конкретным застройщиком, репутация которого не вызывает у кредитора сомнения, и предлагают свои займы всех покупателям квартир. Процедура достаточно простая, так как уже не требуется изучение деятельности девелопера или оценка каждой квартиры: все стандартные данные известны и внесены в базы данных банка.
Большинство объектов, строительство которых ведут компании-партнеры банка, проходит аккредитацию в финансовом учреждении. Кроме того, финансисты участвуют в кредитовании на покупку квартир в домах, возведенных за счет привлечения их заемных средств. Застройщик сначала берет ссуду на строительство, а затем обращается к этому же банку за помощью в продаже квартир в ипотеку, чтобы за счет полученных средств закрыть свой кредит. В таком случае клиентам могут предложить достаточно выгодные условия и невысокие ставки. Кроме того, процедура выдачи ссуды займет не более 5-ти дней.
Специальные предложения при покупке жилья в новостройке
Если вы хотите получить кредит на покупку жилья в новостройке на выгодных условиях, обратитесь в первую очередь к банку-партнеру девелопера. Если такого нет, или в нем вам отказали, попробуйте найти кредитную организацию, которая предложит вам снизить ставку после оформления права собственности на жилье. Также обращайте внимание на страхование. Можно подобрать вариант, когда будет нужен только полис страхования недвижимости, а титул и жизнь заемщика будут относиться к необязательным условиям. Это позволит сэкономить до 0,8 – 1% от стоимости жилья.
Условия оформления ипотеки
Каждый банк предъявляет свои требования к пакету документов, который потребуется заемщику для оформления ипотеки на жилье в новостройке. В большинстве случаев сюда входят:
- Заявление.
- Паспорт и ИНН (при наличии).
- Свидетельство о браке, о разводе (если есть).
- Свидетельство о рождении ребенка.
- Оригиналы дипломов и других документов, подтверждающих факт получения среднего специального или высшего образования.
- Трудовая книжка.
- Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка за последние 6 месяцев.
- Документы, подтверждающие наличие в собственности автомобиля или недвижимости.
- Водительское удостоверение.
- Документы на квартиру, которая приобретается за счет ипотеки: договор участия в долевом строительстве, квитанция об оплате первоначального взноса застройщику и т.д.
-
Важно учесть несколько моментов:
- Получение ипотечного кредита дает вам право на имущественный налоговый вычет.
- Банк может предложить вам выдать беззалоговый кредит для того чтобы вы смогли внести первоначальный взнос.
- Вы имеете право воспользоваться программами социальной ипотеки (если являетесь учителем, военным или стоите в очереди на социальное жилье).
- Если ваших доходов не хватает, вы всегда можете привлечь созаемщиков – ими могут стать родственники, супруг, супруга.
- Ипотечный кредит можно в любой момент погасить досрочно, без применения со стороны банка штрафных санкций.
- Если во время погашения займа вы узнаете о том, что какой-то банк предлагает более выгодные условия кредитования, вы сможете подать заявление на рефинансирование ссуды (перекредитоваться в другом финансовом учреждении).
