С понятием эффективной процентной ставки многие заемщики уже знакомы. Это показатель, который включает в себя базовую ставку, а также дополнительные комиссии банка, скрытые платежи и комиссии, выплачиваемые третьим лицам. Эффективная ставка может отличаться от номинальной на 1-10 процентных пунктов (это зависит в первую очередь от порядочности банка), и именно благодаря ей заемщики могут рассчитать, какая сумма переплаты по кредиту ожидает их на самом деле.
При ипотечном кредитовании в структуру эффективной ставки включаются до десяти различных платежей и тарифов. Изучив их все и рассчитав, вы узнаете реальную стоимость кредита. Парадоксально, но очень часто оказывается, что в банке, где номинальная ставка минимальна, эффективная, напротив, крайне высока. Соответственно, реальная стоимость ссуды увеличивается на 10-20% в сравнении с той, которую вы рассчитывали, опираясь исключительно на показатель номинального процента.
Отметим, что в законодательстве Российской Федерации закреплена обязанность банков знакомить клиентов с эффективной ставкой: она должна быть указана в кредитном договоре и оглашаться заемщику по первому его требованию. Чтобы не выходить за рамки правового поля, банки должны перейти на новый вид взаимоотношений со своими клиентами: в частности, они должны честно сообщать физическим лицам обо всех взымаемых комиссиях и платежах. Необходимо доводить до сведения клиентов и тарифы третьих лиц, услугами которых физическое лицо должно будет воспользоваться, чтобы оформить ипотеку.
Что необходимо учитывать при расчете эффективной ставки по ссуде, выданной под залог недвижимости
Финансовое учреждение обязано учитывать только те платежи, комиссии, в том числе – и оплаченные в пользу третьих лиц, без которых физическое лицо не сможет оформить ссуду. К примеру, если страхование жизни не является обязательным при получении ссуды, тарифы страховой компании нет необходимости закладывать в величину эффективной ставки. Порядок расчета реальной ставки четко прописан в указании Центробанка № 2008-У «О порядке расчета и доведения до заемщика полной стоимости кредита», вступившем в силу 12.06.2008 года. Данный нормативно-правовой документ указывает, какие комиссии и сборы кредитные организации обязаны включать в величину реальной стоимости ссуды, в частности, это:
- Платежи, направленные на погашение тела займа.
- Платежи, направленные на погашение начисленных за все время процентов.
- Комиссии за рассмотрение заявки. Этот пункт содержится в Указании, но уже несколько лет банки не взымают данный вид комиссий, так как он признан противоречащим закону.
- Комиссии за выдачу займа (как правило, при ипотечном кредитовании они составляют от 0,5 до 3%).
- Комиссии за ведение и открытие ссудного и текущего счетов. Также практически никогда не взымаются, так как в судебном порядке можно легко доказать их противоречие нормам закона.
- Комиссии за РКО (при перечислении средств со счета заемщика на счет продавца недвижимости и т.д.).
- Комиссию за аренду сейфовой ячейки (при необходимости хранить сумму до момента расчета с продавцом).
Также согласно вышеуказанному Указанию № 2008-У при расчете реальной стоимости ссуды учитываются платежи, внесенные в пользу третьих лиц, в частности:
- Страховки: полис страхования жизни (ежегодный тариф составляет от 0,3 до 1,5% от суммы ссудного остатка); полис страхования недвижимости (ежегодный тариф - от 0,2 до 0,5% от остатка по кредиту) и полис страхования титула собственности (от 0,3 до 0,7% от остатка по кредиту в течение первых 3-х лет пользования ссудой).
- Оплата услуг частного нотариуса (около 1% от стоимости жилья + 10 000 - 15 000 рублей).
- Оплата услуг оценщика (варьируется в пределах 5 000 – 10 000 рублей).
Отметим, что все ориентировочные расценки третьих лиц, задействованных в процессе оформления ссуды, не говоря о собственных тарифах, банки обязаны сообщать заемщику при его первом обращении. Данные суммы и проценты можно использовать при расчете переплаты с помощью кредитного калькулятора онлайн: этот способ позволит вам точно определить сумму переплаты и понять, выгодный ли кредит вы планируете оформлять.
