Решение о продаже недвижимости может быть связано с различными целями заемщика. Если он хочет продать жилье и получить наличные средства, за счет которых сможет погасить ссуду - это один вариант. Второй вариант заключается в реализации заложенной недвижимости для того, чтобы приобрести более дорогое жилье. Тогда необходимо узнать в банке, согласится ли кредитор принять в качестве обеспечения другую недвижимость. Обычно, если заемщики приобретают более дорогостоящее жилье, проблем не возникает. Однако продать недвижимость, находящуюся в залоге, приобрести вместо нее более дешевую, а остаток средств забрать наличными, у заемщика не выйдет.
Таким образом, у каждого клиента банка, желающего продать квартиру, находящуюся в залоге, есть 2 пути:
- Продать жилье, получить наличные средства и погасить ими кредит.
- Продать жилье, купить новое и передать его в залог банку.
Второй вариант может быть осуществлен двумя путями:
- Кредит не погашается, новый договор ипотеки также не подписывается. Вместо этого оформляются дополнительные соглашения к существующим соглашениям, в которых указывается, что объектом залога по данному займу выступает уже другое имущество. Это возможно только в том случае, если клиент способен внести разницу между ценой старой и новой квартиры за счет собственных сбережений. То есть, сумма кредита фактически не меняется.
- Ипотечный кредит погашается за счет средств, вырученных от продажи жилья, затем оформляется новая ссуда на приобретение уже новой квартиры, которая также передается в залог. Таким образом, здесь совмещены 2 процедуры: закрытие старого кредита и выдача нового, поэтому, если у прежнего кредитора условия не слишком выгодные, для оформления нового займа можно поискать другой банк. По сути, эта схема относится к программам рефинансирования ипотечных кредитов, о которых мы недавно рассказывали.
При оформлении нового кредита или подписания дополнительного соглашения к прежнему кредитному и ипотечному договору банк в обязательном порядке выполнит скоринг-оценку заемщика, попросив вас предоставить справку о доходах и другие необходимые (по условиям кредитования) документы. Если на данный момент вы не работаете, выдать новую ссуду или внести изменения в старый договор кредитная организация откажется.
Процесс продажи ипотечной квартиры
При продаже квартиры с целью погашения займа (не имеет значения, будет ли затем оформляться новая ссуда) у заемщика есть несколько вариантов:
- Оформить договор переуступки долга. Иными словами, заемщиком по его кредитному договору должен стать новый покупатель квартиры. Этот путь не распространен, так как банкиры зачастую выступают против подобных операций. Если же финансисты все же соглашаются заменить заемщика, новый клиент должен будет пройти строгую проверку (предоставить все документы и справки).
- Отыскать покупателя, который сможет наличными погасить всю сумму кредита. Тогда заемщик получает от покупателя аванс, за счет которого закрывает кредит, после чего квартира выводится из-под залога, и уже без участия кредитной организации заключается договор купли-продажи.
- Оформить сделку при помощи банковской ячейки. Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи. Банк выдает документы о снятии обременения с квартиры, которые закрываются в банковском сейфе вместе с суммой денежных средств для погашения кредита и остатка, который перейдет заемщику-продавцу. К слову, пользование банковской ячейкой платное. После государственной регистрации заключенного договора ячейка открывается, заемщик получает деньги и погашает кредит.
При продаже квартиры, находящейся в ипотеке, оформленной с использованием материнского капитала, заемщик должен помнить о том, что совладельцами жилья являются дети. Соответственно, ему в обязательном порядке придется получать согласие органов опеки на продажу этой недвижимости, а это может занять определенное время.
При рефинансировании кредита процесс может существенно затянуться во времени, поэтому новый кредитор нередко предлагает потенциальным клиентам выдать им на руки крупную сумму наличных средств для погашения старого долга. Вы вправе согласиться, но нужно отдавать себе отчет в том, что реальная стоимость такого займа будет достаточно высокой, поэтому в большинстве случаев целесообразнее немного подождать.
